「パーソナルショッパー'プロパティは、顧客を獲得 これらの新しいエージェントは、購入者にサービスを提供し、干潟の独自のポートフォリオを持っていることはありません サンドラ・ロペスラトビア2 NOV 2015 - 11時11分CET に提出： 不動産会社住宅都市住宅市場スペイン

EL PAIS

El ‘personal shopper’ inmobiliario gana clientes
Estos nuevos agentes solo dan servicio al comprador y nunca tienen cartera de pisos propia
Sandra López Letón 2 NOV 2015 - 11:11 CET

Archivado en:

    Agencias inmobiliarias Mercado inmobiliario Vivienda Urbanismo España

++++++++++++++++++++++++++++++++++

The 'personal shopper' property wins customers
These new agents only serve the buyer and never have own portfolio of flats
Sandra Lopez Latvian 2 NOV 2015 - 11:11 CET

Filed in:

     Real estate agencies Housing Urban Housing Market Spain

 The real estate personal shopper gives the face by the buyer. This figure landed in Spain five years ago and, although still in its infancy, interest in this new service begins to awaken. "The recognition process will be similar to the evolution of other professions such as planners weedding [wedding planner]," says Raquel Perez Serrano, director of Abalea Shopper Personal Property, a company that has been operating for a year in Madrid.
They are agents of the purchaser. This is the feature that distinguishes them from traditional real estate agencies, whose client is the quintessential salesman. "Just defend the interests of the buyer and never sells. The estate has a limited product portfolio which have at that time. We access to 100% of product on the market and always negotiate on behalf of the buyer," says Enric Jiménez Gragera, founder and president of the Spanish Association of Real Estate Personal Shopper (AEPSI), born two years ago to try to change formulas incorporate brokerage and away from potential conflicts of interest. Gragera Jimenez was also the one who first introduced this concept in the Spanish market by founding Somrie, the first company of buyer's agents born in 2010 and the first American associations accredited by The National Association Realtor (NAR) and The Agent Buyer Representative (ABR). Why that name? "We thought it was easier for a customer, the personal shopper to real clothes" he explains.
Currently there are about 200 companies that claim to offer this service and although their presence in the market is still negligible believe that in the next five years from 20% to 30% of the purchases will be made with the advice of a real estate personal shopper. The most optimistic speak of 50%. "It's just a matter of time, our service is pure common sense," says Iñaki Unsain, Real Estate Management and stroke AEPSI vice president, a man who had to reinvent the beginning of the crisis. "In this process, I sensed that the homebuyer was not represented directly by anyone and there was a niche market." "The buyer has treated you badly, as if I bought a pack of snuff, instead of a house," he adds Jimenez.
In Spain, "the tendency to invest the savings in brick business has made the traditionally lean towards the supply side, disregarding the demand," says Elizabeth Sanz Kleinow of Selektia Living, which operates since 2011. As an simile with the law: "When you go to a trial always has a lawyer who defends their interests; we defend the buyer," says Ernesto Perez Olivera, CEO of Real Estate Undivided Personal Shopper.
Charge between 1% and 2% of the price of housing, but never to the seller
And offices in the web pages of these companies never any properties for sale. These agents have a portfolio itself, that is, have full freedom and search scope is unlimited: internet, real estate, personal contacts and, above all, janitors. "This means that there is a conflict of interest because it affects them commission charges traditionally Seller" says Perez Serrano. They say do not try to compete with the real estate agencies and, indeed, work with them to find housing.
Any citizen from the United States, United Kingdom, France and Canada are more than familiar with this professional. "In Anglo-Saxon countries is known as Exclusive Buyer Agent (EBA) and 40% of the operations are performed with their advice," says Unsain.
The process is simple. The buyer specifies the flat that searches, budget, location, quality and features. The agent visit dozens and discard those that do not meet all the requirements. Then make a selection of homes -may be two or five that fit like a glove with the request of the purchaser and prepares legal and technical reports (revisions of electrical systems, laser surface measurement, wiring ...) of each property. With this screen, the buyer can visit all in one morning. They also handle the checks with the administrator of the estate, surveying, drafting contracts, renovation or decoration and to search school for children.
The stubborn defense of the buyer takes these agents to help you save time and money. "We save the customer up to 70% of the time spent in the search," explained from Selektia Living. And to negotiate on their behalf, a reduction of between 5% and 20% of output in the purchase or lease, have in AEPSI is achieved. Know the real state of housing gives them an advantage to press.
These discounts ample cover their fees, which are usually flat rates (between 1% and 2% of the house). "Our fees range from 8,000 euros for a house with a lower price of 200,000 euros, to 20,000 euros for more than 1.5 million," says Iñaki Unsain. They charge only around 10% of their fees in advance as funding. The rest is charged only in the event that elcomprador at what you want. "For a house of about 400,000 euros, 4,000 would be paid on signing the purchase contract and 400 or 500 euros at the start of the search as funding," explained in Abalea.
The customer profile is changing. If in 2013 70% were foreign nationals are now 50% and will soon add 60%, create Enric Jiménez. They are professionals who have little time or taking months or years searching unsuccessfully not resident in the city and with an age of between 35 and 50 years. "These are people who value their time," pointing in Undivided. In the case of premises or offices are entrepreneurs with a growing business, but timeless.As a bespoke suit
As you would a personal shopper fashion, these companies are the best looking outfit. And if they find it designed. Make lace to please his client. Raquel Perez, Abalea, has one of its last operations. "One client wanted a house with garage, views, concierge, 80 or 100 meters and in a defined area of ​​Chamberí (Madrid). He carried intermittently looking for two years and had found nothing. After understanding their lifestyle and what he valued most in his future home, he proposed a better area, but just across a main road, with amazing views and 75 meters. The final negotiations allowed a reduction of 24,000 euros and the client paid for our services 3,500 euros. He recognized that it was the house of your dreams and that by itself would never have achieved these savings. "
Enric Gragera Jimenez, founder of Personal Shopper Somrie Real Estate Services, consider the case of a couple, and she Barcelona Australian, who lives in Amsterdam rental. They are working in a multinational sport. "They want to buy your home in Barcelona near the beach, specifically in La Barceloneta. But this area does not have homes to two bedrooms, so we changed our strategy. We two local ground floor, the change of use and reformed full. They have a budget of 350,000 euros and saved almost half (150,000 euros). Finally, we bought 240,000 local and reform worked out by some 40,000 euros (65 meters), about 600 euros per meter. Therefore, bought for 280,000 euros plus tax (310,000) and our fees are 7,800 euros. Got to save 30,000 euros and the extra funding they need.

 「パーソナルショッパー'プロパティは、顧客を獲得
これらの新しいエージェントは、購入者にサービスを提供し、干潟の独自のポートフォリオを持っていることはありません
サンドラ・ロペスラトビア2 NOV 2015 - 11時11分CET

に提出：

    不動産会社住宅都市住宅市場スペイン

 不動産パーソナルショッパーは、買い手によって顔を与えます。この図は、まだ始まったばかりで、この新しいサービスへの関心が目覚めし始めているが、5年前にスペインに上陸し。 「認識処理は、プランナーが[ウェディングプランナー]をweeddingとして他の職業の進化のようになります、「ラケルペレスセラーノ、Abaleaショッパー動産、マドリードの年間運営されている会社のディレクターは述べています。
彼らは、購入者の薬剤です。これは、そのクライアントの典型セールスマンである伝統的な不動産会社、と区別する機能です。 「ただ、買い手の利益を守り、販売していることはありません。不動産は、その時点で持っている限られた製品ポートフォリオを持っています。我々は、市場で製品の100％にアク​​セスし、常に買い手に代わって交渉し、「エンリック・ヒメネス氏は述べていますGragera、不動産パーソナルショッパー（AEPSI）のスペインの協会の創設者兼社長は、式が仲介を組み込み、離れて潜在的な利益相反から変更しようとする2年前に生まれました。 Grageraヒメネスは、第一Somrieを創設することにより、スペイン市場でこの概念を導入された1つ、2010年に生まれ、買い手のエージェントの最初の会社と協会不動産（NAR）とエージェント買い手の認定を受けて最初のアメリカの団体でした代表（ABR）。なぜその名前？ "我々は、それは、顧客のために本物の服にパーソナルショッパーより簡単だと思った」と彼は説明しています。
現在、このサービスを提供することを主張し、市場での存在はまだごくわずかであるが、購入の今後5年間で20％から30％が不動産パーソナルショッパーのアドバイスを行われることを信じている約200の企業があります。 50％の最も楽観話します。 「それは時間の問題だ、私たちのサービスは、純粋な常識である、「イニャキUnsain、不動産管理とストロークAEPSI副社長、危機の始まりを改革しなければならなかった男が言います。 "このプロセスでは、私は住宅購入者が誰によって直接表現されなかったことを検知し、ニッチ市場がありました。」 「私は嗅ぎタバコのパック、代わりに家を買ったかのようにバイヤーが、ひどくあなたを治療している」と彼はヒメネスが追加されます。
スペインでは、「ブリック事業に貯蓄を投資する傾向が需要を無視し、供給側に向かって、伝統的にリーンをした、 "として2011年以来動作Selektia生活のエリザベス・サンスKleinow氏は述べています法律に直喩： "あなたは裁判に行くと、必ず自分たちの利益を守る弁護士を持っています。我々は買い手を守る、「エルネスト・ペレスオリベラ、不動産分割されていないパーソナルショッパーの最高経営責任者（CEO）は述べています。
決して販売業者に、1％、住宅の価格の2％との間の電荷
そして、これらの企業は決して販売のための任意のプロパティのWebページに事務所。これらの物質は、つまり、ポートフォリオ自体を持っている完全な自由を持って、検索範囲無制限です：インターネット、不動産、個人の連絡先と、すべての上に、管理人。 「これは、それが手数料伝統的に売主にそれらに影響を与えるため、利害の対立があることを意味する "ペレスセラーノ氏は述べています。彼らは住宅を見つけるために彼らと仕事、確かに、不動産会社と競争しようとしないと言います。
米国、英国、フランス、カナダからの任意の市民がこの専門家に精通以上です。 「アングロサクソンの国で独占バイヤーエージェント（EBA）として知られており、業務の40％が彼らのアドバイスを行っている、「Unsain氏は述べています。
プロセスは簡単です。買い手は、予算、場所、品質と機能を検索するフラットを指定します。エージェントは数十を訪問し、すべての要件を満たしていないものを捨てます。そして、家の選択は、それぞれの購入者の要求に手袋のようにフィットし、法的および技術報告書の準備2または5（電気システムのリビジョン、レーザー表面測定、配線を...）も-MAY作りますプロパティ。この画面では、買い手は1午前中にすべてを訪問することができます。彼らはまた、調査契約、改築や装飾を起草し、子供たちのために学校を検索するには、不動産の管理者にチェックを扱います。
買い手の頑固な防衛は、あなたが時間とお金を節約するためにこれらの薬剤を取ります。 "我々は、検索に費やされた時間の70％に顧客を保存、「Selektiaリビングから説明しました。そして、彼らに代わって交渉する、5％購入またはリースでの出力の20％との間で、AEPSIに持っているの削減が達成されます。住宅の本当の状態がプレスにそれらに利点を提供します知っています。
（1％、家の2％の間）は、通常、定額料金であり、その費用をカバーする十分なこれらの割引、。 「我々の手数料は150万人以上20万ユーロの低価格で家のための8000ユーロから20,000ユーロに及ぶ、「イニャキUnsain氏は述べています。彼らは資金調達として、事前に料金の唯一の約10％を充電します。残りは唯一のあなたが望むものでelcompradorイベントに充電されます。 「約400,000ユーロの家のために、4000は、資金調達などの検索の開始時に購入契約および400または500ユーロを署名に支払われるであろう、「Abaleaで説明。
顧客プロファイルが変化しています。 2013年に70％だった場合、外国人は現在50％であり、すぐにエンリック・ヒメネスを作成し、60％を追加します。彼らは少し時間を持っているか、市内の35〜50歳の年齢と居住していない失敗した検索数ヶ月または数年を取る専門家です。分割されていないを指して「これは、自分の時間を大切にしている人」。施設やオフィスの場合、成長事業と起業家ですが、時代を超越しました。オーダーメイドのスーツとして
あなたが個人的な買い物客のファッションと同じように、これらの企業は最高の見て服です。彼らが見つけた場合、それが設計されています。彼のクライアントを喜ばせるためにレースを行います。ラケルペレス、Abaleaは、その最後の操作のいずれかを持っています。 「一つのクライアントはガレージ、ビュー、コンシェルジュ、80または100メートルとチャンベリ（マドリード）の定義された領域に家を望んでいた。彼は断続的に2年を探して実施され、何も見つからなかった。自分のライフスタイルを理解した後、そして、彼は彼の将来の家の中で最も大切なものを、彼は素晴らしい景色と75メートルで、より良い地域を提案したが、ちょうど主要道路を横断。最終的な交渉は24000ユーロの削減を可能にし、クライアントが私たちのサービスのために支払いました3500ユーロは。彼はそれがあなたの夢の家であったことを認識し、自身がこれらのコスト削減を達成したことはなかっただろうと。」
エンリックGrageraヒメネス、パーソナルショッパーSomrie不動産サービスの創設者は、夫婦の場合を考えると、アムステルダムの賃貸に住んでいる彼女のバルセロナ、オーストラリア、。彼らは多国籍スポーツに取り組んでいます。 「彼らは、具体的にはラ・バルセロネータに、ビーチに近いバルセロナであなたの家を購入したい。しかし、このエリアには、2ベッドルームの家を持っていないので、我々は我々の戦略を変更しました。私たちは2つのローカル階、使用の変化と改革します完全な。彼ら35万ユーロの予算を持っており、ほぼ半数（15万ユーロ）を保存しました。最後に、我々は24万ローカルと改革を買ったので。約4万ユーロ（65メートル）、メートルあたり約600ユーロによって働い、 28万ユーロ+税金（31万）のために買って、私たちの手数料は7800ユーロです。3万ユーロ、彼らが必要とする余分な資金を節約するために手に入れました。

 Das 'Personal Shopper' Eigenschaft gewinnt Kunden
Diese neuen Mittel dienen lediglich der Käufer und nie persönliches Portfolio von Wohnungen
Sandra Lopez lettischen 2 NOV 2015 - 11.11 CET

Filed in:

     Immobilienagenturen Wohnen Stadt Housing Market Spanien

 Das Immobilien Personal Shopper gibt dem Gesicht durch den Käufer. Diese Zahl vor fünf Jahren in Spanien gelandet und zwar noch in den Kinderschuhen steckt, beginnt das Interesse an diesen neuen Service zu wecken. "Der Erkennungsprozess wird ähnlich sein wie die Entwicklung der anderen Berufsgruppen, wie beispielsweise Planer weedding [Hochzeitsplaner]", sagt Raquel Perez Serrano, Leiter des Abalea Shopper Personal Property, ein Unternehmen, das für ein Jahr in Madrid tätig ist.
Sie sind Agenten des Käufers. Dies ist die Funktion, die sie von traditionellen Immobilienagenturen, deren Kunden ist die Quintessenz Verkäufer unterscheidet. "Gerade die Interessen des Käufers und nicht verkauft. Das Anwesen verfügt über eine begrenzte Produktpalette, die in dieser Zeit haben. Wir greifen auf 100% des Produkts auf dem Markt und immer im Namen des Käufers zu verhandeln", so Enric Jiménez Gragera, Gründer und Präsident der spanischen Vereinigung der Immobilien Personal Shopper (AEPSI), vor zwei Jahren geboren, um zu versuchen, zu ändern Formeln zu integrieren Brokerage und weg von möglichen Interessenskonflikten. Gragera Jimenez war auch derjenige, der zuerst eingeführt, dieses Konzept auf dem spanischen Markt durch die Gründung Somrie, das erste Unternehmen, das der Käufer Agenten im Jahr 2010 und der ersten amerikanischen Verbände von der National Association Makler (NAR) akkreditiert geboren und der Agent Käufer Representative (ABR). Warum dieser Name? "Wir dachten, es war leichter für einen Kunden, der Personal Shopper in Echt Kleidung", erklärt er.
Derzeit gibt es rund 200 Unternehmen, die diesen Service anbieten zu erreichen, und obwohl ihre Präsenz auf dem Markt ist immer noch vernachlässigbar glauben, dass in den nächsten fünf Jahren von 20% auf 30% der Käufe werden mit der Beratung eines Immobilien Personal Shopper werden. Die größten Optimisten sprechen von 50%. "Es ist nur eine Frage der Zeit, unser Service ist reine gesunde Menschenverstand", sagt Iñaki Unsain, Real Estate Management und Schlaganfall AEPSI Vice President, ein Mann, der, um den Beginn der Krise neu erfinden musste. "In diesem Prozess, spürte ich, dass die Hauskäufer nicht direkt von niemandem vertreten und es gab einen Nischenmarkt." "Der Käufer hat Sie schlecht behandelt, als ob ich kaufte eine Packung Tabak, anstatt ein Haus", ergänzt er Jimenez.
In Spanien, "die Tendenz, die Einsparungen bei den Ziegelgeschäft investieren, hat der traditions Mageren in Richtung der Angebotsseite hat, abgesehen von der Nachfrage", sagt Elizabeth Sanz Kleinow der Selektia Wohnzimmer, die seit 2011 Als betreibt Gleichnis mit dem Gesetz: "Wenn Sie zu einem Gericht zu gehen hat immer einen Anwalt, der ihre Interessen verteidigt, wir verteidigen den Käufer", sagt Ernesto Perez Olivera, CEO von Real Estate Ungeteilte Personal Shopper.
Laden Sie zwischen 1% und 2% der Preis des Gehäuses, aber nie an den Verkäufer
Und Büros in den Webseiten dieser Unternehmen nie irgendwelche Immobilien zum Verkauf. Diese Agenten haben ein Portfolio selbst, das heißt, haben die volle Freiheit und Suchbereich ist unbegrenzt: Internet, Immobilien, persönliche Kontakte und vor allem, Hausmeister. "Das bedeutet, dass es einen Interessenkonflikt, weil es betrifft sie Provisionen traditionell Verkäufer", sagt Perez Serrano. Sie sagen, versuchen Sie nicht, mit den Immobilienagenturen konkurrieren und, tatsächlich, mit ihnen arbeiten zu Wohnraum zu finden.
Jeder Bürger aus den Vereinigten Staaten, Großbritannien, Frankreich und Kanada sind mehr als mit diesem professionellen vertraut. "In den angelsächsischen Ländern wird als exklusive Käufer Agent (EBA) und 40% der Operationen werden mit Rat durchgeführt bekannt", sagt Unsain.
Der Prozess ist einfach. Der Käufer gibt die Wohnung, die durchsucht, Budget, Lage, Qualität und Funktionen. Der Agent besuchen Dutzende und entsorgen Sie die, die alle Anforderungen nicht erfüllen. Dann machen Sie eine Auswahl der Häuser -kann sein, zwei oder fünf, die wie ein Handschuh mit dem Wunsch des Käufers passen und bereitet rechtlichen und technischen Berichten (Revisionen der Elektroanlagen, Laser-Oberflächenmessung, Verdrahtung, ...) von jedem Immobilien. Mit diesem Bildschirm kann der Käufer alles in einem Morgen besuchen. Sie übernehmen auch die Kontrollen mit dem Verwalter des Nachlasses, Vermessung, Vertragsgestaltung, Renovierung oder Dekoration und für Kinder zu suchen Schule.
Der hartnäckige Verteidigung der Käufer nimmt diese Mittel, um Ihnen Zeit und Geld sparen. "Wir sparen die Kunden bis zu 70% der Zeit bei der Suche verbracht", erklärt von Selektia Wohnzimmer. Und, in ihrem Namen zu verhandeln, ist eine Verringerung der zwischen 5% und 20% der Produktion in den Kauf oder das Leasing, haben in AEPSI erreicht. Weiß, die wirkliche Zustand der Wohnung gibt ihnen einen Vorteil zu drücken.
Diese Rabatte ausreichend decken ihre Gebühren, die in der Regel von Pauschalsätzen (zwischen 1% und 2% des Hauses). "Unsere Gebühren reichen von 8000 € für ein Haus mit einem niedrigeren Preis von 200.000 Euro zu 20.000 Euro für mehr als 1,5 Millionen", sagt Iñaki Unsain. Sie verlangen nur etwa 10% ihrer Gebühren im Voraus, wie die Finanzierung. Der Rest ist nur in dem Fall, dass Sie, was Sie wollen elcomprador belastet. "Für ein Haus von ca. € 400.000, würde 4000 bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages und 400 oder 500 Euro zu Beginn der Suche nach Mitteln bezahlt werden", erklärte in Abalea.
Das Kundenprofil verändert. Wenn im Jahr 2013 70% waren ausländische Staatsangehörige sind jetzt 50% und wird in Kürze fügen 60%, zu erstellen Enric Jiménez. Sie sind Profis, die wenig Zeit oder sich über Monate oder Jahre die Suche ohne Erfolg nicht in der Stadt und mit einem Alter von zwischen 35 und 50 Jahren mit Wohnsitz haben. "Das sind Menschen, die ihre Zeit Wert", deutete in ungeteilt. Im Fall von Geschäftsräumen oder Büros sind Unternehmer mit einem wachsenden Geschäft, aber zeitlos.Als Maßanzug
Wie einen Personal Shopper Mode, sind diese Unternehmen das am besten aussehende Outfit. Und wenn es für sie konzipiert. Machen Spitze, seinen Mandanten zu gefallen. Raquel Perez, Abalea, hat einer seiner letzten Operationen. "One Kunde wollte ein Haus mit Garage, Ansichten, Concierge, 80 oder 100 Meter und in einem definierten Bereich von Chamberí (Madrid). Er trug zeitweise auf der Suche nach zwei Jahren und habe nichts gefunden. Nach dem Verständnis ihres Lebensstils und das, was er am meisten geschätzt in seinem zukünftigen Zuhause, schlug er eine bessere Gegend, aber nur durch eine Hauptstraße, mit herrlichem Blick und 75 Meter. Die abschließenden Verhandlungen erlaubt eine Reduzierung von 24.000 Euro und den Client für unsere Leistungen bezahlt 3500 €. Er erkannte, dass es das Haus Ihrer Träume, und dass selbst hätte nie diese Einsparungen erzielt. "
Enric Gragera Jimenez, der Gründer von Personal Shopper Somrie Immobilien-Dienstleistungen, betrachten wir den Fall von ein paar, und sie Barcelona Australier, der in Amsterdam mieten lebt. Sie werden in einem multinationalen Sport arbeiten. "Sie wollen, um Ihr Haus in Barcelona in der Nähe des Strandes zu kaufen, und zwar in La Barceloneta. Aber das ist noch kein Häuser zu zwei Schlafzimmer, so dass wir unsere Strategie geändert. Wir suchen zwei Räumlichkeiten im Erdgeschoss, die Änderung der Nutzung und reformierte voll. Sie haben ein Budget von 350.000 € und rettete fast die Hälfte (150.000 Euro). Schließlich kauften wir 240.000 lokale und Reform von rund 40.000 Euro (65 Meter), etwa 600 Euro pro Meter gearbeitet. Daher für 280.000 € plus Steuern (310.000), und unsere Gebühren kauften sind 7800 €. Got zu 30.000 Euro und die zusätzlichen Mittel, die sie benötigen zu speichern.