La burbuja que embriagó a España
El auge inmobiliario que nadie se atrevió a enfriar tuvo consecuencias devastadoras
Más ricos y menos iguales
Sandra López Letón Madrid 25 OCT 2015 - 00:00 CEST
Recomendar en Facebook 589
Twittear 93
Enviar a LinkedIn 75
Enviar a Google + 11
Comentarios 4
Archivado en:
Burbuja inmobiliaria Especulación inmobiliaria Mercado inmobiliario Vivienda Desarrollo urbano Urbanismo
++++++++++++++++++++++++++++++++++++
The bubble impregnated Spain
The real estate boom that nobody dared to cool had devastating consequences richer and less equal
Sandra Lopez Latvian Madrid 25 OCT 2015 - 00:00 CET
Filed in: real estate speculation bubble property market Housing Urban Development Planning
The bursting of the property bubble put our feet on the ground. The blow was hurtful, painful, hard ... It was the year 2000 when the housing sector begins to grow uncontrollably. Prices rose by 17% annually with a very low inflation, implying a high real growth. Each year an average of 600,000 homes were started, reaching a record of 762,540 in 2006, more than those initiated by Germany, Italy, France and the UK together, according to the Ministry of Development. Cranes were common landscape, almost an element of national pride.
The cheap and easy credit for everyone did the rest. He had created a bubble of unimaginable consequences, a crisis of exorbitant indebtedness. "At the point of peak [in 2007], of total loans 60% concentrating on building, buying and selling homes, reaching one billion euros (or 100% of GDP)," says José García Montalvo , Professor of Economics at the Universitat Pompeu Fabra in Barcelona. A few years later this was unsustainable and the global financial crisis helped the adjustment was more violent. It got so the Spanish economic miracle.
In the last 30 years the price per square meter has increased by around 355%
But it was not the only boom. Over the last 30 years Spain has experienced several small bubbles and their respective recessions, something typical of a cyclical sector. Of course, none so bloody as the last.
From 1985 begins one second upward cycle of real estate-the first took place in the late 60s and early seventies. He was known as the speculative cycle of eighty. Spain out of the oil crisis and a period of confidence whose ultimate expression is the entry into the European Economic Community (1986) starts. "I do not know if you can talk bubble, but it came a boom given by a number of circumstances. On the one hand, the strong economic growth of GDP (up from 2.5% for five years, reaching 5.6% in 1987), which led to tremendous growth in employment (passing from 21.5% unemployment 16%). Also, larger credit facilities (the mortgaged amount goes from 50% to 70%). Finally, improving incentives, such as the Boyer Decree (partially liberalized the lease) and increasing the extent of this reduction and the second home, "says José Luis Ruiz Bartolome, real estate consultant, author of Goodbye, brick, goodbye and co-back, brick returns.
Cacerolada against property speculation in Barcelona in 2007. / Carles Rivas
Moreover, "it continues to receive a significant flow of people moving into the cities and the first generations of baby boomers start to buy homes," said Juan Antonio Gomez-Pintado, president of the Builders Association of Promoters of Spain (APCE).
In 1985 222.310 housing starts, nothing to do with the aberrations of recent years. 36% were free and 64% protected. Ten years later the proportion turns. "In 1995, housing starts were 302,339, of which 77% were free and 33% protected. But most striking is what was seen eleven years later. In 2006 the record was set with more than 760,000 units, 87% free and only 13% protected "analyzes Pelayo Barroso, director of Business Analysis and Market Research of the consultancy Aguirre Newman.
The housing situation 30 years ago has nothing to do with the present moment, especially facing the pocket. Today the square meter is about 1,500 euros (more than 145,000 euros for an apartment of 97 meters), the growth in these three decades of approximately 355% (in 1985 was about 330 euros per meter). This difference was even greater in 2008, when the subway reached on average 2,100 euros (200,000 euros), Barroso says Pelayo.Flats for 35,000 euros
"In 1985 the average price of a new floor was around 400 euros per meter (35,000 euros for an average household). In the big cities you could buy for 60,000 euros. The entry into force of the VAT in January 1986 led to an automatic increase of 12% in prices from that year, "explains Cesar Hernandez, an analyst with ST-Evaluation Society.
In any case, this boom, which lasted until 1992, is not comparable to last. Or volume (no housing production soared in excess: visaron 240,000 in 1985 and in 1989 reached only 400,000), or by debt (household debt in relation to gross disposable income rose from just 34% 45% in the current exceeded 125%), Bartolomé Ruiz says.
In 1985 some 222,000 homes were started; in 2006 the record of 762,540 was reached
Those were the years immediately following the enactment of the Mortgage Market Act and Regulations (1981), legal instruments more dynamic market. "It was a time of little funding, average time of 10 to 12 years and funding rates of 60%. The most frequent types of interest were fixed and reached 18%, while it is true that went with very high rates of inflation, "say the Spanish Mortgage Association (AHE). No data units of those years, but the balance of 20.392 million euros in 1985 (50 times less than in 2007), serves to understand that this is a market that emerges.
At the time, "the general increase in living standards and improved confidence and infrastructure were powerful levers for the development of the activity of second homes," they say in Tecnitasa, independent appraisal born in 1985. In addition, increasing attractiveness for foreign investors was reinforced by the Universal Exposition in Seville and the Barcelona Olympics (1992).
The end of this upturn coincides with the end of the pomp. Despite the widespread perception that prices never fell, and in this period they declined. "The drop was virtually nil and did not affect the whole country. Happened between 1990 and 1993, the national average for new housing increased from 933-917 euros per meter, "recalled in ST-Evaluation Society. After years of stability that live between 1994 and 1998, with growth rates between 0% and 5%.
But for different events (devaluations of the peseta, the change of government in 1996, plans to rationalize public spending, privatization of public enterprises, lower interest rates, the decline in unemployment ...) in 1998 he starts off real estate. "At first no one was surprised the increase of sales prices. It was the logical consequence of a country emerging from recession (several years of pent-up demand of young people, now work, wanted to own your home). Thus, employment, low interest rates and a cloudless horizon amply justify the revival of the sector, "says Ruiz Bartolome.
It was the germ of what would be the big bubble from 1998 to 2007. "Until the late nineties prices took a path that was slightly higher than the CPI and from there an unbridled growth occurs, until it reaches to a situation where a major part of the potential, despite low interest rates and long repayment terms, is expelled from the market demand, "explains Julio Gil, president of Real Estate Research Foundation (EIF). The rise in house between 1997 and 2007 was 191% according to The Economist, the second largest in the OECD and higher than in the UK (168%) or the US (85%).
The turning point was the change of fixed interest variable
None of this can be understood without the mortgage market. In these 30 years the citizens have accepted as normal the fact to buy mortgaged house. Financial institutions use mortgage loans serving the strategy of attracting households and cross-selling of other products. He marked the great takeoff of retail banking in the financial market. "Between 2002 and 2007, economic activity is very strong (year GDP growth of 3% to 4%) and employment generation drives immigration. The high demand for housing involves concessions than 800,000 mortgages in 2002 and to 1.06 million in 2007, the year in which the mortgage balance is equal to 100% of GDP ", argue the AHE.
The turning point was the replacement of fixed and variable interest in increasing the repayment term. Around the year 2000, the variable rate was taking over the purchases. He came cheap credit. Who could resist a rate of 3% compared to another of more than 6%? For the same money paid the mortgage payment is reduced by about 40%. The result: the housing developments were sold alone, the pace of sales soared and prices rose promoters month to month. "And to everyone's surprise, a million or two pesetas per floor just domeñaban the momentum of demand," recalls Ruiz Bartolome. There was a climate of euphoria and the building became the engine of the national economy.Arrives speculation
With the new financial facilities can allow the developer to acquire land without just providing equity. Thus, "who could previously buy land for 50 homes, could now do to 250. The production capacity of the regular players of the sector increased fivefold," says García Montalvo. "It increases the leverage to everyone who participate in the construction process. Along with inefficiencies in aspects of land management and speculation thereof, created the perfect storm, "believes Gómez-Pintado.
In 2002 800.000 mortgages occurred in 2007 and over a million were granted
This storm was the one that marred the cooperative. In the eighties cooperatives built up to 80% of the housing. In 1985, 843,723 homes were built through 3,605 cooperatives. In later years an average of 40,000 homes annually disminuyéndose this figure to 20,000 because of the housing bubble, which negatively influenced by speculation in land prices and tight credit cooperatives were promoted, "says Vazquez Alfonso Fraile, president of the Housing Cooperatives Confederation of Spain (Concovi).
In 2006 were already many signs of exhaustion in the market. According to Ruiz Bartolome, economists, banks, developers and politicians spoke of soft landing, a period of soft landing. Since 2002, the Bank of Spain warned about the overvaluation of housing, but spoke of "gradual and orderly resorption". But no longer she gave more of himself. In June 2007, the housing prices reached 9.1 times gross household income and the annual effort exceeded 56% of revenue. The final blow came in the summer of 2007, when crisis erupted American subprime mortgages (subprime). The party was over.
The bursting of the bubble begins in 2008, although the first signs appear in 2006 with the reduction in sales. The price decline is initially slow; after intense. The downgrade until today is 30% to 45%. From that moment, wait-and many voices that speak of rehabilitation as the future. "Rehabilitation is presented as one of the healthiest niches," said ACR Group, company of construction, development and rehabilitation. Provides data: in Spain there is a park of more than eight million buildings (more than 25 million homes); 21% have more than 50 years and 60% are pre-1980.
In 2014 home sales up 2.2% for the first time since 2010 and the price by 1.8% after six years of crisis, according to INE. What it happened after the reader already knows.
バブルがスペインを含浸させました
誰もが持っていた壊滅的な結果は、より豊かな、より少ない同等冷却するためにあえてしないこと不動産ブーム
サンドラ・ロペスラトビアマドリード25 OCT 2015 - 0：00 CET
不動産投機バブルの不動産市場住宅都市開発計画：に提出
不動産バブルの崩壊は、地面に私たちの足を置きます。打撃は、それは、住宅部門が制御不能に成長し始めた2000年だった...、人を傷つけるような痛みを伴う、大変でした。価格は高い実質成長を意味している、非常に低インフレで毎年17％増加しました。毎年60万家庭の平均は、開発省によると、一緒にドイツ、イタリア、フランス、イギリスによって開始されたものよりも、2006年に762540の記録に到達し、開始しました。クレーンは、一般的な風景、国家の威信のほとんどの要素でした。
皆のための安価で簡単クレジットが残りをしました。彼は、想像を絶する結果のバブル、法外な債務の危機を作成しました。 「[2007年]ピークの時点で、60％が10億ユーロ（GDP比100％）に達し、住宅を売買、建物に集中貸出金合計の、「ホセ・ガルシア・モンタルボ氏は述べています、バルセロナ理学部ポンペウ・ファブラ経済学部教授。数年後、これは持続不可能であり、世界的な金融危機は、調整がより激しいた助けました。それはとてもスペインの経済の奇跡を得ました。
過去30年間では平方メートル当たりの価格は約355パーセント増加しています
しかし、それは唯一のブームではなかったです。過去30年間でスペインは、循環的なセクターの代表的なものをいくつかの小さな気泡や、それぞれの景気後退を経験しています。もちろん、最後のように流血なし。
1985年から不動産、最初は60年代後半と70年代前半に起こった実際の1秒の上向きのサイクルを開始します。彼は80の投機的なサイクルとして知られていました。石油危機と究極の表現欧州経済共同体への参入である（1986）を開始自信の期間のうち、スペイン。 「あなたはバブルを話すことができる場合、私は知らないが、それは多くの状況によって与えられたブームが来ました。一方で、雇用の驚異的な成長につながった（最大2.5％から5年間、5.6％に達した1987年の）GDPの力強い経済成長は、（21.5％の失業率から渡します16％）。また、より大きな与信枠（抵当量が50％〜70％からなります）。最後に、ボイヤー令などの向上のインセンティブは、この削減と第二の故郷の程度を増加させ（部分的にリースを自由化）、「ホセ・ルイス・ルイスバルトロメ、不動産コンサルタント、さようなら、レンガの著者は言います、さよならと共同バック、レンガ戻ります。
2007 /カルレス・リバスバルセロナの不動産投機に対するCacerolada
また、「それは家を買うために開始都市や団塊の世代の最初の世代に移動する人々の重要な流れを受け続け、「フアン・アントニオ・ゴメス、ホロホロチョウ、スペインのプロモーターのビルダー協会（APCE）の社長は語りました。
1985年に222.310ハウジングは、近年の異常とは何の関係も開始しません。 36％が無料だったと64％が保護されています。 10年後の割合が変わります。 「1995年には、住宅着工件数は、77％が自由だったと33％が保護されたそのうちの302339でした。しかし、最も印象的には、11年後に見られたものです。 2006年にはレコードが以上76万台、87％無料で、保護された13％しか使って設定された「ペラヨバローゾ、ビジネス分析とコンサルティングアギーレニューマンの市場調査のディレクターは分析しています。
住宅事情は、30年前に、特にポケットに直面して、現時点では何の関係もありません。今日平方メートル、約1500ユーロ（97メートルのアパートの以上145000ユーロ）、約355パーセントのこれらの三十年の成長（1985年にメートル当たり約330ユーロでした）です。地下鉄は平均2100ユーロ（20万ユーロ）に達したときに、この差は、2008年にはさらに大きくした、バローゾ委員長はペラヨ氏は述べています。35000ユーロのためフラッツ
「1985年に新しい床の平均価格は、メートルあたり400ユーロ（平均世帯のための35000ユーロ）を中心にしました。大都市では、6万ユーロのために買うことができます。 1986年1月における付加価値税の発効は、その年から価格の12％の自動増加につながった、「セザールヘルナンデス、ST-評価学会のアナリストは説明しています。
いずれにせよ、1992年まで続いたこのブームは、最後を比較することはできません。 、または総可処分所得に関連した債務により（家計負債はちょうど34％から上昇した：またはボリュームが（1985年に24万visaronと1989年に唯一の40万に達し何住宅生産が過剰に急増していません）現在では45％）が125％を超え、バルトロメ・ルイス氏は述べています。
1985年にはいくつかの222,000家が開始されました。 2006年に762540のレコードが到達しました
これらは、住宅ローン市場法及び規則（1981）、法的手段よりダイナミックな市場の制定直後歳でした。 「それはちょっと資金、10〜12年、60％の資金調達率の平均時間の時間でした。関心の最も頻繁なタイプが固定されており、それはインフレ率の非常に高い率と一緒に行ったことは事実であるが、18％に達した、「スペインの抵当協会（AHE）は言います。データそれらの年の単位ませんが、1985年に20392000ユーロの残高（2007年に比べて50倍以下）いいえ、これは出現市場であることを理解するのに役立ちます。
当時、「生活水準の一般的な増加および改善された自信とインフラストラクチャは、第二の家の活動の発展のための強力なレバーは、された "彼らは、Tecnitasa、さらに1985年に生まれた独立した鑑定評価で言います外国人投資家のための増加魅力はセビリア万国博覧会とバルセロナ五輪（1992）によって強化されました。
この上昇の終わりには、華やかさの終わりと一致しています。広範囲の認識にもかかわらず、価格が下落したことがないことを、この期間では、それらは減少しました。 「低下は事実上ゼロであり、国全体に影響を与えませんでした。 1990年から1993年の間に起こった、メートルあたり933〜917ユーロから増加し、新しい住宅のための全国平均は、「ST-評価学会で思い出しました。 0％〜5％の成長率で、1994年から1998年の間に住んで安定性の年後。
しかし、さまざまなイベントのために（ペセタの切り下げ、1996年の政権交代は、公共支出、公営企業の民営化、低金利、失業率の低下を合理化する計画） 1998年に彼は、不動産をオフに開始します。 「最初は誰もが販売価格の上昇を驚きませんでした。これは、（若者のペントアップ需要の数年間は、今動作し、あなたの家を所有したい）不況から新興国の論理的な結果でした。したがって、雇用、低金利と雲ひとつない地平線が十分部門の復活を正当化する、「ルイスバルトロメ氏は述べています。
それが到達するまで、年代後半の価格がCPIよりもわずかに高かったパスを取って、そこから暴走成長が発生するまでは、「1998年から2007年に大きなバブルであるものの胚でした低金利と長期返済条件にもかかわらず、可能性の大部分は、市場の需要から排出される状況に、「フリオ・ギル、不動産研究財団（EIF）の社長は説明します。 1997年から2007年の間に家の上昇は経済学者、二OECDで最大と英国（168パーセント）や米国（85％）よりも高いに応じて191パーセントでした。
ターニングポイントは、固定金利変数の変化でした
これのどれも住宅ローン市場なしに理解することはできません。この30年間で国民が通常通り抵当家を購入するという事実を受け入れました。金融機関は、家庭や他の製品のクロスセリングを誘致する戦略を提供する住宅ローンを使用しています。彼は、金融市場のリテール・バンキングの偉大な離陸をマーク。 「2002年と2007年の間、経済活動（3％〜4％の年間のGDP成長率）は非常に強く、雇用創出は、移民を駆動します。住宅のための高い需要が2002年と2007年には106万に80万住宅ローン、住宅ローン残高がGDPの100％に等しいた年」よりも譲歩を伴う、AHEを主張しています。
ターニングポイントは、返済期限を高める上で、固定と変動金利を交換しました。 2000年ごろ、可変レートは、購入の上に取っていました。彼は安い信用が来ました。誰が6％以上の他に比べて3％の割合に抵抗するだろうか？住宅ローンの支払いを支払った同じお金のために約40％減少します。結果：住宅開発を単独で販売されたが、売上高のペースが急騰し、価格は月に月のプロモーターを上昇しました。 「そしてみんなの驚きに、フロアごとに百万2ペセタはただ需要の勢いをdomeñaban、「ルイスバルトロメは回想します。そこ幸福感の気候があった建物は国民経済のエンジンになりました。投機に到着
新たな金融施設で、開発者は、単に株式を設けずに土地を取得できるようにすることができます。このように、「以前に今部門の定期的なプレーヤーの生産能力が五倍に増加250に行うことができ、50の家のための土地を買うことができる人、「ガルシア・モンタルボ氏は述べています。 「それは、建設プロセスに参加するすべての人への影響力を増大させます。土地管理とその投機の面で非効率に加えて、完全な嵐を作成し、「ゴメス - ホロホロチョウは考えています。
2002年に800.000住宅ローンは、2007年に発生し、万人の上には、付与されました
この嵐は協力を台無しでした。 80年代に協同組合は、ハウジングの80％まで内蔵しました。 1985年、843723家は3605協同組合を通じて建設されました。後年40,000住宅の平均は年間ので負地価とタイトな信用協同組合における投機の影響を受けて住宅バブル、20,000にこの図をdisminuyéndose促進された、 "バスケスアルフォンソフライレの社長は述べていますスペインの住宅協同組合連盟（Concovi）。
2006年には市場の枯渇のすでに多くの兆候がありました。ルイスバルトロメによると、エコノミスト、銀行、開発者や政治家は、ソフトランディングのソフトランディングの期間を話しました。 2002年以降、スペインの銀行は住宅の過大評価について警告が、「漸進的かつ秩序吸収」の話を聞きました。しかし、もはや彼女は自分自身の多くを与えませんでした。 2007年6月には、住宅価格が9.1倍、総世帯収入に達し、年間の努力が収入の56％を超えました。最後の一撃は、危機はアメリカのサブプライム住宅ローン（サブプライム）の噴火時に、2007年の夏に来ました。パーティーは終わりました。
最初の兆候は、売上高の減少と2006年に表示されるが、バブルの崩壊は、2008年に開始されます。価格下落は、最初は遅いです。激しい後。今日までのダウングレードは45％〜30％です。その瞬間から、待ちや将来などのリハビリの話を多くの声。 「リハビリは健康ニッチの一つとして提示され、「ACRグループ、建設、開発、リハビリテーションの会社が言いました。データを提供します：スペインで800万以上の建物（25以上万世帯）の公園があります。 21％は、50年以上持っており、60％は、事前1980です。
INEによる危機の6年後に1.8％、2010年以来初めてと価格2.2％増2014年には住宅販売、。読者がすでに知っている後に、それは何が起こりました。
Die Blase imprägniert Spanien
Der Immobilien-Boom, dass niemand es gewagt hatte verheerende Folgen reicher und weniger gleich kühlen
Sandra Lopez lettischen Madrid 25 OCT 2015 - 00:00 CET
Filed in: Immobilienspekulationsblase Immobilienmarkt Wohnen Stadtentwicklungsplanung
Das Platzen der Immobilienblase unsere Füße auf dem Boden. Der Schlag war verletzend, schmerzhaft, hart ... Es war das Jahr 2000, als die Wohnungssektor beginnt, sich unkontrolliert zu wachsen. Die Preise stiegen um 17% pro Jahr mit einer sehr niedrigen Inflation, was auf eine hohe reale Wachstum. Jedes Jahr im Durchschnitt 600.000 Häuser wurden gestartet und erreichte einen Rekord von 762.540 im Jahr 2006 mehr als die von Deutschland, Italien, Frankreich und Großbritannien gemeinsam initiiert, nach dem Ministerium für Entwicklung. Cranes waren üblich Landschaft, fast ein Element des nationalen Stolzes.
Die billige und einfache Kredit für jedermann tat das übrige. Er hatte eine Blase unvorstellbaren Folgen, eine Krise der exorbitante Verschuldung erstellt. "An der Stelle des Spitzen [im Jahr 2007], der gesamten Kredite 60% konzentriert sich auf Gebäude, Kauf und Verkauf von Häusern und erreichte 1000000000 € (oder 100% des BIP)", sagt José García Montalvo , Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Pompeu Fabra in Barcelona. Ein paar Jahre später war dies nicht nachhaltig und die globale Finanzkrise dazu beigetragen, die Einstellung war immer heftiger. Es wurde so die spanische Wirtschaftswunder.
In den letzten 30 Jahren der Preis pro Quadratmeter um rund 355% erhöht
Aber es war nicht der einzige Boom. Im Laufe der letzten 30 Jahre hat Spanien einige kleine Blasen und ihre jeweiligen Rezessionen, was typisch für eine zyklische Branche erlebt. Natürlich niemand so blutig wie die letzte.
Von 1985 beginnt 1 Sekunde Aufwärtszyklus der Immobilien-die erste fand in den späten 60er und frühen siebziger Jahre. Er wurde als der spekulative Zyklus von achtzig bekannt. Spanien aus der Ölkrise und eine Dauer von Vertrauen, deren ultimative Ausdruck ist die Einreise in die Europäische Wirtschaftsgemeinschaft (1986) beginnt. "Ich weiß nicht, ob Sie Blase sprechen, aber es kam einen Boom durch eine Reihe von Umständen gegeben. Auf der einen Seite, das starke Wirtschaftswachstum des BIP (gegenüber 2,5% für fünf Jahre und erreichte 5,6% im Jahr 1987), die ein enormes Wachstum in der Beschäftigung geführt (Übergang von 21,5% Arbeitslosigkeit 16%). Auch (geht die verpfändeten Betrag von 50% auf 70%) größere Kreditfazilitäten. Schließlich verbessern Anreize wie die Boyer Dekret und die Erhöhung der Umfang dieser Senkung und dem zweiten Heimat (teilweise den Mietvertrag liberalisiert) ", sagt José Luis Ruiz Bartolome, Immobilien-Berater, Autor von Auf Wiedersehen, Backstein, Auf Wiedersehen und Zusammenarbeit zurück, Ziegel Renditen.
Cacerolada gegen Immobilienspekulation in Barcelona im Jahr 2007 / Carles Rivas
Darüber hinaus "ist es nach wie vor einen erheblichen Zustrom von Menschen Umzug in den Städten und den ersten Generationen der Baby-Boomer zu erhalten beginnen, Häuser zu kaufen", sagte Juan Antonio Gomez-Pintado, Präsident des Builders Association von Promotoren von Spanien (APCE).
In 1985 222.310 Baubeginne, die nichts mit der Aberrationen der letzten Jahre zu tun. 36% waren frei und 64% geschützt. Zehn Jahre später der Anteil dreht. "Im Jahr 1995 waren 302.339, von denen 77% waren frei und 33% geschützt Baubeginne. Aber am auffälligsten ist, was 11 Jahre später zu sehen. Im Jahr 2006 wurde der Rekord mit mehr als 760.000 Einheiten, 87% frei und nur 13% geschützt gesetzt ", analysiert Pelayo Barroso, Leiter der Geschäftsanalyse und Marktforschung der Beratungs Aguirre Newman.
Die Wohnsituation vor 30 Jahren, hat nichts mit der Gegenwart zu tun, vor allem mit Blick auf die Tasche. Heute ist der Quadratmeter etwa 1.500 Euro (mehr als 145.000 € für eine Wohnung von 97 m), die das Wachstum in diesen drei Jahrzehnten von rund 355% (im Jahr 1985 betrug ca. 330 € pro Meter). Dieser Unterschied war noch mehr im Jahr 2008, wenn die U-Bahn zu erreichen im Durchschnitt 2.100 € (200.000 €), so Barroso Pelayo.Wohnungen für 35.000 €
"Im Jahr 1985 lag der durchschnittliche Preis eines neuen Boden rund 400 Euro pro Meter (35.000 € für einen durchschnittlichen Haushalt). In den großen Städten für 60.000 € zu kaufen. Das Inkrafttreten der Mehrwertsteuer im Januar 1986 führte zu einem automatischen Anstieg von 12% bei den Preisen aus diesem Jahr ", erklärt Cesar Hernandez, Analyst bei ST-Evaluationsgesellschaft.
In jedem Fall ist dieser Boom, der bis 1992 dauerte, ist nicht vergleichbar mit dem letzten. Oder das Volumen (ohne Gehäuse Produktion stieg im Überschuß: visaron 240.000 im Jahr 1985 und im Jahr 1989 nur 400.000 erreicht) oder Schuldtitel (der privaten Haushalte im Verhältnis zum Bruttoeinkommen stieg von knapp 34% 45% in der aktuellen überschritten 125%), so Bartolomé Ruiz.
Im Jahr 1985 wurden rund 222.000 Wohnungen begonnen; im Jahr 2006 den Rekord von 762.540 erreicht war
Das waren die Jahre unmittelbar nach dem Inkrafttreten des Hypothekenmarktgesetz und Verordnungen (1981), Rechtsinstrumente dynamischer Markt. "Es war eine Zeit der wenig Mittel, Durchschnittszeit von 10 bis 12 Jahren und Finanzierungsraten von 60%. Die häufigsten Arten von Interesse wurden fixiert und erreicht 18%, während es stimmt, dass mit sehr hohen Inflationsraten ging ", sagen die spanische Mortgage Association (AHE). Keine Dateneinheiten jener Jahre, aber das Gleichgewicht von 20.392.000 € im Jahr 1985 (50-mal weniger als im Jahr 2007), dient dazu, zu verstehen, dass dies ein Markt, der auftaucht.
Zu der Zeit, "die allgemeine Erhöhung des Lebensstandards und eine verbesserte Sicherheit und Infrastruktur waren mächtige Hebel für die Entwicklung der Aktivität von Zweitwohnungen", die sie in Tecnitasa sagen, unabhängigen Bewertung im Jahr 1985. Darüber hinaus geboren, Steigerung der Attraktivität für ausländische Investoren wurde von der Weltausstellung in Sevilla und den Olympischen Spielen in Barcelona (1992) verstärkt.
Das Ende dieser Aufschwung mit dem Ende der Pomp übereinstimmt. Trotz der weit verbreiteten Wahrnehmung, dass die Preise nie gefallen, und in dieser Zeit sie zurückgegangen. "Der Rückgang betrug praktisch null und hatte keinen Einfluss auf das ganze Land. Zwischen 1990 und 1993 passiert ist, wie der nationale Durchschnitt für neue Wohnungen stieg von 933 bis 917 Euro pro Meter ", erinnerte sich in ST-Evaluationsgesellschaft. Nach Jahren der Stabilität, die zwischen 1994 und 1998 zu leben, mit Wachstumsraten zwischen 0% und 5%.
Aber für verschiedene Ereignisse (Abwertung der Peseta, der Regierungswechsel im Jahr 1996 plant die Staatsausgaben, Privatisierung öffentlicher Unternehmen, niedrigere Zinsen, der Rückgang der Arbeitslosigkeit zu rationalisieren ...) 1998 Er beginnt Immobilien. "Auf den ersten niemand war der Anstieg der Verkaufspreise überrascht. Es war die logische Konsequenz aus einem Land, die sich aus der Rezession (mehrere Jahre aufgestaute Nachfrage von jungen Menschen, jetzt arbeite, wollte besitzen zu Hause). So, Beschäftigung, niedrige Zinsen und ein wolkenloser Horizont reichlich die Wiederbelebung des Sektors zu rechtfertigen ", sagt Ruiz Bartolome.
Es war der Keim, was wäre die große Blase von 1998 bis 2007. "Bis Ende der neunziger Jahre die Preise nahm einen Weg, der etwas höher als der CPI und von dort aus ein Ausreißer Wachstum erfolgt war, bis es erreicht zu einer Situation, in der ein Großteil der potenziellen, trotz niedriger Zinsen und langen Laufzeiten, von der Marktnachfrage ausgestoßen ", erklärt Julio Gil, Präsident von Real Estate Research Foundation (EIF). Der Anstieg der Immobilien zwischen 1997 und 2007 betrug 191% nach The Economist, der zweitgrößte in der OECD und höher als in Großbritannien (168%) oder den USA (85%).
Der Wendepunkt war die Änderung der Festzinsvariable
Nichts davon kann ohne den Hypothekenmarkt zu verstehen. In diesen 30 Jahren haben die Bürger als normal die Tatsache, verpfändet Haus zu kaufen akzeptiert. Finanzinstitute verwenden Hypothekendarlehen im Dienste der Strategie der Gewinnung von Haushalten und Cross-Selling anderer Produkte. Er war der große Start des Retail-Banking in den Finanzmarkt. "Zwischen 2002 und 2007 ist die Wirtschaftstätigkeit sehr stark (Jahr BIP-Wachstum von 3% bis 4%) und die Schaffung von Arbeitsplätzen Laufwerke Einwanderung. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum beinhaltet Zugeständnisse als 800.000 Hypotheken in 2002 und auf 1,06 Millionen im Jahr 2007, in dem die Hypothek Gleichgewicht in Höhe von 100% des BIP ist das Jahr ", argumentieren die AHE.
Der Wendepunkt war der Austausch von festen und variablen Zinsen bei der Erhöhung der Kreditlaufzeit. Um das Jahr 2000 wurde die variable Rate über die Käufe nehmen. Er kam billige Kredite. Wer könnte ein Satz von 3% zu widerstehen im Vergleich zu einem anderen von mehr als 6%? Für das gleiche Geld zahlte die Hypothek Zahlung wird um etwa 40% reduziert. Das Ergebnis: Die Siedlungen wurden allein verkauft wird, das Tempo der Umsatz stieg und die Preise stiegen Veranstalter Monat zu Monat. "Und zur Überraschung aller, eine Million oder zwei Peseten pro Etage nur domeñaban die Dynamik der Nachfrage", erinnert sich Ruiz Bartolome. Es war ein Klima der Euphorie und das Gebäude wurde zum Motor der Volkswirtschaft.Kommt Spekulationen
Mit den neuen Finanzierungsmöglichkeiten ermöglichen es dem Entwickler, Land ohne nur die Bereitstellung von Eigenkapital zu erwerben. So ", die zuvor Land zu kaufen könnte für 50 Wohnungen, könnte nun auf 250. Die Produktionskapazität der regelmäßige Spieler des Sektors verfünffacht", sagt García Montalvo. "Es erhöht die Hebelwirkung an alle, die in den Bau zu beteiligen. Zusammen mit Ineffizienzen in Aspekten der Landeskultur und Spekulationen davon, schuf die perfekte Sturm ", glaubt Gómez-Pintado.
Im Jahr 2002 trat 800.000 Hypotheken im Jahr 2007 und mehr als eine Million gewährt wurden
Dieser Sturm war derjenige, der die Genossenschaft getrübt. In den achtziger Jahren Genossenschaften bis zu 80% des Gehäuses eingebaut. Im Jahr 1985 wurden 843.723 Häuser durch 3.605 Genossenschaften gebaut. In späteren Jahren ein Durchschnitt von 40.000 Wohnungen jährlich disminuyéndose diese Zahl auf 20.000, da der Immobilienblase, die negativ durch Spekulationen in die Bodenpreise und engen Kreditgenossenschaften wurden gefördert beeinflusst ", sagt Vazquez Alfonso Fraile, Präsident der Wohnungsgenossenschaften Confederation of Spain (Concovi).
Im Jahr 2006 wurden bereits viele Anzeichen von Erschöpfung auf dem Markt. Laut Ruiz Bartolome, Ökonomen, Banken, Bauträger und Politiker sprachen von weichen Landung, eine Periode der weichen Landung. Seit dem Jahr 2002 die Bank von Spanien warnte vor der Überbewertung des Gehäuses, sondern sprach von "schrittweisen und geordneten Resorption". Aber nicht mehr gab sie mehr von sich. Im Juni 2007 erreichten die Immobilienpreise 9,1 mal Bruttohaushaltseinkommen und der jährliche Aufwand überschritten 56% des Umsatzes. Der letzte Schlag kam im Sommer 2007, als Krise ausbrach amerikanischen Subprime-Hypotheken (Subprime). Die Party war vorbei.
Das Platzen der Blase beginnt im Jahr 2008, obwohl die ersten Zeichen erscheinen im Jahr 2006 mit dem Umsatzrückgang. Der Preisrückgang ist zunächst langsam; nach intensiver. Die Herabstufung bis heute 30% bis 45%. Von diesem Moment warten, und viele Stimmen, die der Rehabilitation als die Zukunft zu sprechen. "Rehabilitation ist als eine der gesündesten Nischen vorgestellt", sagte ACR-Gruppe, Unternehmen der Konstruktion, Entwicklung und Rehabilitation. Stellt Daten: in Spanien gibt es einen Park von mehr als acht Millionen Gebäuden (mehr als 25 Millionen Haushalte); 21% haben mehr als 50 Jahren und 60% sind vor 1980.
2014 Hausverkäufe um 2,2% zum ersten Mal seit 2010 und der Preis um 1,8% nach sechs Jahren der Krise, nach INE. Was geschah, nachdem der Leser schon kennt.
Пузырь пропитанные Испания
Бум недвижимости, что никто не смел, чтобы охладить была разрушительные последствия богаче и менее равны
Сандра Лопес Латвии Мадрид 25 OCT 2015 - 00:00 CET
Поданный в: недвижимость спекуляции пузырь на рынке недвижимости жилье планированию развития городского
Взрыв пузыря недвижимости положить наши ноги на земле. Удар был вредным, болезненным, трудно ... Это было в 2000 году, когда жилищный сектор начинает расти бесконтрольно. Цены выросли на 17% в год с очень низкой инфляции, что подразумевает высокую реальный рост. Каждый год в среднем 600.000 домов было начато, достигая запись 762,540 в 2006 году, больше, чем тех инициативе Германии, Италии, Франции и Великобритании вместе, по данным Министерства развития. Краны были распространены пейзаж, почти элементом национальной гордости.
Дешевый и простой кредит для всех сделал все остальное. Он создал пузырь невообразимых последствий, кризис непомерную задолженности. "В момент пика [в 2007 году], от общего объема кредитов 60% сосредоточиться на здании, покупка и продажа домов, достигнув одного миллиарда евро (или 100% ВВП)," говорит Хосе Гарсиа Монтальво , профессор экономики в Universitat Помпеу Фабра в Барселоне. Через несколько лет это было неустойчивым и мировой финансовый кризис помог корректировка была сильнее. Это стало настолько испанский экономическое чудо.
В последние 30 лет цена за квадратный метр увеличилась примерно на 355%
Но это был не единственный бум. За последние 30 лет Испания пережила несколько мелких пузырьков и их соответствующие спады, то типичный циклического сектора. Конечно, ни один так кровавый, как последний.
С 1985 начинается один второй цикл вверх недвижимости-первых состоялась в конце 60-х и в начале семидесятых годов. Он был известен как спекулятивного цикла восемьдесят. Испания из нефтяного кризиса и периода доверия, конечной выражение вступление в Европейское экономическое сообщество (1986) начинается. "Я не знаю, если вы можете говорить пузырь, но он пришел бум данный ряд обстоятельств. С одной стороны, высокие темпы экономического роста ВВП (по сравнению с 2,5% в течение пяти лет, достигнув 5,6% в 1987 году), что привело к огромному росту занятости (переход от 21,5% безработицы 16%). Кроме того, крупные кредитные средства (заложенное количество идет от 50% до 70%). Наконец, улучшающие такие стимулы, как Бойер Указом (частично либерализации аренды) и увеличения масштабов этого сокращения и второго дома ", говорит Хосе Луис Руис-Бартоломе, консультант по недвижимости, автор свидания, кирпича, до свидания и со-назад, кирпичные возвращается.
Cacerolada против спекуляции недвижимостью в Барселоне в 2007 году / Карлес Ривас
Кроме того, "он продолжает получать значительный поток людей, движущихся в города и первых поколений бэби-бумеров начинают покупать дома", сказал Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, президент Ассоциации строителей Промоутеры Испании (АТЦЭ).
В 1985 году начинается 222,310 жилье, ничего не делать с аберраций последних лет. 36% были свободны и 64% защищены. Десять лет спустя доля оказывается. "В 1995 году, начинается на жилье были 302339, из которых 77% были свободны и защищены 33%. Но самое поразительное то, что было видно через одиннадцать лет. В 2006 году был установлен рекорд более чем 760000 единиц, 87% бесплатно и только 13% защищены "анализирует Пелайо Баррозу, директор бизнес-анализа и исследования рынка консалтинговой Агирре Ньюман.
Положение с жильем 30 лет назад не имеет ничего общего с настоящего момента, особенно перед карман. Сегодня квадратный метр составляет около 1500 евро (более 145,000 евро за квартиру 97 метров), рост в этих трех десятилетий примерно 355% (в 1985 году было около 330 евро за метр). Эта разница была еще больше в 2008 году, когда в метро достигла в среднем 2100 евро (200000 евро), Баррозу говорит Пелайо.Квартиры на 35000 евро
"В 1985 году средняя цена нового этаже было около 400 евро за метр (35000 евро для среднего домашнего хозяйства). В больших городах можно купить за 60000 евро. Вступление в силу НДС в январе 1986 года привело к автоматической повышение на 12% цен с этого года, "объясняет Сезар Эрнандес, аналитик ST-оценки общества.
В любом случае, этот бум, который продолжался до 1992 года, не сопоставимы с последним. Или объем (не производство жилья не выросли в избытке: visaron 240000 в 1985 году и в 1989 году достиг только 400,000), или долга (задолженность домохозяйств по отношению к валового располагаемого дохода вырос с 34% всего 45% в течении превысил 125%), говорит Бартоломе Руис.
В 1985 году были начаты некоторые 222000 домов; в 2006 году был достигнут рекорд 762,540
Это были годы, сразу после вступления в силу Закона о ипотечного рынка и правил (1981), правовых документов более динамичного рынка. "Это было время, мало финансирования, среднее время от 10 до 12 лет и ставками финансирования 60%. Наиболее частые виды, представляющие интерес, фиксированной и достигла 18%, в то время как верно, что пошел с очень высокими темпами инфляции, "сказал испанский ипотечная ассоциация (Ах). Нет блоки данных тех лет, но баланс 20.392 миллионов евро в 1985 году (в 50 раз меньше, чем в 2007 году), не служит, чтобы понять, что это рынок, который возникает.
В то время, "общий рост уровня жизни и улучшение доверия и инфраструктура были мощные рычаги для развития деятельности второго дома", говорят в Tecnitasa, независимая оценка родился в 1985 году Кроме того, повышение привлекательности для иностранных инвесторов была подкреплена Всемирной выставки в Севилье и Олимпийских играх в Барселоне (1992).
В конце этого подъема совпадает с конца помпой. Несмотря на распространенное мнение, что цены не упали и не, и в этот период они отказались. "Падение было практически ноль и не влияет на всю страну. Случилось между 1990 и 1993, в среднем по стране нового жилья увеличилась с 933-917 евро за метр ", напомнил в Санкт-оценки общества. После нескольких лет стабильности, которые живут между 1994 и 1998, при этом темпы роста от 0% до 5%.
Но для разных событий (девальвации песеты, смена правительства в 1996 году, планирует рационализировать государственные расходы, приватизация государственных предприятий, более низкие процентные ставки, снижение безработицы ...) в 1998 году он начинается недвижимости. "Сначала никто был удивлен увеличение цен. Это было логическим следствием из страны выходит из рецессии (несколько лет неудовлетворенного спроса молодых людей, в настоящее время работают, хотел иметь свой дом). Таким образом, занятость, низкие процентные ставки и безоблачное горизонта наглядно обосновать возрождение отрасли, "говорит Руис-Бартоломе.
Это был зародыш, что не будет большой пузырь с 1998 по 2007 год "До конца девяностых годов цены на взял путь, который был немного выше, чем ИПЦ, а оттуда происходит стремительный рост, пока он не достигнет в ситуации, когда большая часть потенциала, несмотря на низкие процентные ставки и длительными сроками погашения, выбрасывается из рыночного спроса, "объясняет Хулио Хиль, президент Real Estate научно-исследовательского фонда (ЕИФ). Подъем в доме между 1997 и 2007 году 191% в соответствии с The Economist, второй по величине в ОЭСР и выше, чем в Великобритании (168%) или США (85%).
Переломным стало изменение фиксированной процентной переменной
Ничто из этого не может быть понята без ипотечного рынка. В этих 30 лет граждане приняли как нормальный факт, чтобы купить заложенное дом. Финансовые учреждения используют ипотечные кредиты, обслуживающие стратегию привлечения семей и кросс-продажи других продуктов. Он отметил большой взлет розничных банковских на финансовом рынке. "В период с 2002 по 2007 год экономическая активность является очень сильным (год рост ВВП на 3% до 4%) и занятости диски поколения иммиграции. Высокий спрос на жилье включает в себя уступки, чем 800000 ипотечных кредитов в 2002 году, и 1,06 млн в 2007 году, в котором ипотека баланс равен 100% ВВП ", утверждают, АЭХ.
Переломным моментом стал замена фиксированной и переменной интерес в увеличении срока погашения. Приблизительно в 2000 г., переменная ставка принимать в течение покупок. Он пришел дешевый кредит. Кто мог сопротивляться ставке 3% по сравнению с другим более чем на 6%? За те же деньги заплатил ипотечный платеж уменьшается примерно на 40%. Результат: развитие жилищно были проданы в одиночку, темпы продаж выросли и цены выросли промоутеров из месяца в месяц. "И к всеобщему удивлению, миллион или два песет на этаже только domeñaban импульс спроса", вспоминает Руис-Бартоломе. Был климат эйфории и здание стало двигателем национальной экономики.Прибыл спекуляции
С новыми финансовыми объектов может позволить разработчику приобретать землю без просто предоставление справедливости. Таким образом, "которые раньше могли купить землю на 50 домов, в настоящее время может сделать до 250. Производственная мощность регулярных игроков сектора вырос в пять раз," говорит Гарсия Монтальво. "Это увеличивает рычаги для всех, кто участвует в процессе строительства. Наряду с неэффективностью аспектов управления земельными ресурсами и их спекуляций, создал идеальный шторм ", считает Гомес-Пинтадо.
В 2002 году 800.000 ипотека произошло в 2007 году и более миллиона были предоставлены
Эта буря был один, который омрачен кооператив. В восьмидесятые кооперативов, построенных до 80% корпуса. В 1985 году, 843,723 дома были построены через 3605 кооперативов. В последующие годы в среднем 40000 домов в год disminuyéndose эту цифру до 20000, из-за пузырь на рынке жилья, что негативно повлияло на спекуляции цен на землю и продвигаемых труднодоступных кредитных кооперативов в России, "говорит Васкес Альфонсо Фрайле, президент Жилищные кооперативы Конфедерация Испании (Concovi).
В 2006 году было уже много признаков истощения на рынке. По Руис-Бартоломе, экономисты, банки, разработчики и политические деятели говорили о мягкой посадке, в период мягкой посадки. Начиная с 2002 года, Банк Испании предупредил о завышения жилья, но говорил о "постепенного и последовательного резорбции". Но больше не она не дала о себе больше. В июне 2007 года цены на жилье достигли 9,1 раза валовой доход домохозяйства и годовой усилия превысил 56% от выручки. Последним ударом стало в летом 2007 года, когда разразился кризис субстандартных ипотечных кредитов американским (подглавный). Партия закончилась.
Взрыв пузыря начинается в 2008 году, хотя первые признаки появляются в 2006 году с сокращением продаж. Снижение цен первоначально медленно, после интенсивной. Понижение до сегодняшнего дня на 30% до 45%. С этого момента, ждать как и многие голоса, которые говорят о реабилитации будущем. "Реабилитация представлен как один из самых здоровых ниш", сказал ACR Group, компания строительства, развития и реабилитации. Предоставляет данные: в Испании есть парк из более чем восьми миллионов зданий (более 25 млн домов); 21% имеют более чем 50 лет, и 60% до 1980 года.
В 2014 продажи дома выросли на 2,2%, впервые с 2010 года и по цене на 1,8% после шести лет кризиса, в соответствии с НСИ. Что произошло после того, читатель уже знает.
La bulle imprégné Espagne
Le boom immobilier que personne n'a osé refroidir conséquences dévastatrices eu plus riche et moins égale
Sandra Lopez lettone Madrid 25 OCT 2015 - 00:00 CET
Classé dans: la spéculation immobilière bulle marché immobilier Urban Housing Development Planning
L'éclatement de la bulle immobilière a mis les pieds sur le sol. Le coup était nuisible, pénible, dur ... Ce fut l'année 2000, lorsque le secteur du logement commence à croître de façon incontrôlée. Les prix ont augmenté 17% par an avec une inflation très faible, ce qui implique une croissance réelle élevée. Chaque année, une moyenne de 600.000 maisons ont été commencé, atteignant un record de 762 540 en 2006, plus de celles initiées par l'Allemagne, l'Italie, la France et le Royaume-Uni ainsi que, selon le ministère du Développement. Grues étaient paysage commun, presque un élément de fierté nationale.
Le crédit pas cher et facile pour tout le monde a fait le reste. Il avait créé une bulle des conséquences inimaginables, une crise de l'endettement exorbitant. "Au point de crête [en 2007], du total des prêts de 60% en se concentrant sur la construction, l'achat et la vente de maisons, pour atteindre un milliard d'euros (ou 100% du PIB)," dit José García Montalvo , professeur d'économie à l'Université Pompeu Fabra de Barcelone. Quelques années plus tard ce fut insoutenable et la crise financière mondiale a aidé l'ajustement a été plus violente. Il a obtenu de sorte que le miracle économique espagnol.
Au cours des 30 dernières années, le prix du mètre carré a augmenté d'environ 355%
Mais il n'a pas été la seule flèche. Au cours des 30 dernières années, l'Espagne a connu plusieurs petites bulles et leurs récessions respectives, quelque chose de typique d'un secteur cyclique. Bien sûr, rien si sanglante que la dernière.
De 1985 se produisent un second cycle à la hausse de l'immobilier, la première a eu lieu à la fin des années 60 et au début des années soixante-dix. Il était connu comme le cycle spéculatif de quatre-vingts. L'Espagne de la crise du pétrole et une période de confiance dont l'expression ultime est l'entrée dans la Communauté économique européenne (1986) commence. "Je ne sais pas si vous pouvez parler bulle, mais il est venu un boom donnée par un certain nombre de circonstances. D'une part, la forte croissance économique du PIB (contre 2,5% pour les cinq ans, pour atteindre 5,6% en 1987), qui a conduit à une croissance considérable de l'emploi (passant de 21,5% de chômage 16%). Aussi, de plus grandes facilités de crédit (le montant hypothéqué va de 50% à 70%). Enfin, l'amélioration des incitations, telles que le décret Boyer (libéralisé partiellement le bail) et l'augmentation de l'ampleur de cette réduction et la deuxième maison ", dit José Luis Ruiz Bartolomé, consultant en immobilier, auteur de Goodbye, brique, au revoir et co-retour, les retours de briques.
Cacerolada contre la spéculation immobilière à Barcelone en 2007. / Carles Rivas
En outre, "il continue à recevoir un flux important de personnes qui se déplacent dans les villes et les premières générations de baby-boomers commencent à acheter des maisons», a déclaré Juan Antonio Gomez-Pintado, président de l'Association des constructeurs de Promoteurs de l'Espagne (APCE).
En 1985, 222,310 mises en chantier, rien à voir avec les aberrations de ces dernières années. 36% étaient libres et protégé 64%. Dix ans plus tard, la proportion tourne. "En 1995, les mises en chantier étaient 302 339, dont 77% étaient libres et protégé 33%. Mais le plus frappant est ce qu'on a vu onze ans plus tard. En 2006, le record a été établi avec plus de 760.000 unités, 87% gratuitement et 13% seulement protégé "analyse Pelayo Barroso, directeur de l'analyse d'affaires et de la recherche de marché de la consultation Aguirre Newman.
La situation du logement a il ya 30 ans rien à voir avec le moment présent, en particulier face à la poche. Aujourd'hui, le mètre carré est d'environ 1.500 euros (plus de 145.000 euros pour un appartement de 97 mètres), la croissance dans ces trois décennies d'environ 355% (en 1985 était d'environ 330 euros par mètre). Cette différence était encore plus en 2008, quand le métro a atteint en moyenne 2.100 euros (200.000 euros), M. Barroso a dit Pelayo.Appartements à 35.000 euros
"En 1985, le prix moyen d'un nouveau plancher était d'environ 400 euros par mètre (35.000 euros pour un ménage moyen). Dans les grandes villes, vous pourriez acheter pour 60.000 euros. L'entrée en vigueur de la TVA en Janvier 1986 a conduit à une augmentation automatique de 12% des prix de cette année ", explique Cesar Hernandez, un analyste avec la société ST-évaluation.
En tout cas, ce boom, qui a duré jusqu'en 1992, ne sont pas comparables pour durer. Ou de volume (pas de production de logements a grimpé au-delà: visaron 240.000 en 1985 et en 1989 n'a atteint que 400 000) ou par la dette (dette des ménages par rapport au revenu disponible brut a augmenté de seulement 34% 45% dans le courant dépassé 125%), dit Bartolomé Ruiz.
En 1985, quelques 222 000 foyers ont été lancés; en 2006 le record de 762 540 a été atteint
Ce sont les années qui suivirent immédiatement la promulgation de la loi sur le marché hypothécaire et du Règlement (1981), les instruments juridiques marché plus dynamique. "Il fut un temps de peu de financement, le temps moyen de 10 à 12 ans et les taux de 60% de financement. Les types les plus fréquents d'intérêt ont été fixés et ont atteint 18%, alors qu'il est vrai que allé avec des taux d'inflation très élevés, "dit l'Association hypothécaire espagnole (AHE). Aucune des unités de données de ces années, mais l'équilibre de 20.392 millions d'euros en 1985 (50 fois moins qu'en 2007), sert à comprendre que cela est un marché qui émerge.
À l'époque, "l'augmentation générale du niveau de vie et l'amélioration de la confiance et de l'infrastructure étaient de puissants leviers pour le développement de l'activité de résidences secondaires," ils disent dans Tecnitasa, évaluation indépendante née en 1985. En outre, attractivité croissante pour les investisseurs étrangers a été renforcé par l'Exposition universelle de Séville et les Jeux Olympiques de Barcelone (1992).
La fin de cette embellie coïncide avec la fin de la pompe. Malgré la perception largement répandue que les prix ne sont jamais tombés, et dans cette période ils ont refusé. "La baisse a été pratiquement nulle et n'a pas affecté l'ensemble du pays. Est passé entre 1990 et 1993, la moyenne nationale pour de nouveaux logements a augmenté de 933-917 euros par mètre ", a rappelé dans la société ST-évaluation. Après des années de stabilité qui vivent entre 1994 et 1998, avec des taux de croissance entre 0% et 5%.
Mais pour des événements différents (dévaluations de la peseta, le changement de gouvernement en 1996, prévoit de rationaliser les dépenses publiques, privatisation des entreprises publiques, des taux d'intérêt, la baisse du chômage ...) en 1998, il commence l'immobilier. «Au début, personne n'a été surpris de l'augmentation des prix de vente. Il est la conséquence logique d'un pays émergent de la récession (plusieurs années de demande refoulée des jeunes, maintenant travailler, voulaient propriétaire de votre maison). Ainsi, l'emploi, les taux d'intérêt bas et un horizon sans nuages justifient amplement la relance du secteur ", dit Ruiz Bartolomé.
Il a été le germe de ce qui serait la grande bulle de 1998 à 2007. "Jusqu'à la fin des années nonante prix de pris un chemin qui est légèrement supérieur à l'IPC et à partir de là une croissance emballement se produit, jusqu'à ce qu'il atteigne à une situation où une grande partie du potentiel, malgré des taux d'intérêt bas et des conditions de remboursement longues, est expulsé de la demande du marché », explique Julio Gil, président de la Fondation de recherche de l'immobilier (FEI). La hausse dans la maison entre 1997 et 2007 était de 191%, selon The Economist, le deuxième plus grand pays de l'OCDE et plus élevé que dans le Royaume-Uni (168%) ou les Etats-Unis (85%).
Le point tournant a été le changement de variable d'intérêt fixe
Rien de tout cela ne peut être compris sans le marché hypothécaire. Dans ces 30 ans, les citoyens ont accepté comme normal le fait d'acheter la maison hypothéquée. Les institutions financières utilisent les prêts hypothécaires au service de la stratégie visant à attirer les ménages et les ventes croisées d'autres produits. Il a marqué le grand décollage de la banque de détail dans le marché financier. "Entre 2002 et 2007, l'activité économique est très forte (croissance annuelle du PIB de 3% à 4%) et l'emploi des lecteurs de génération immigration. La forte demande de logements implique des concessions de 800.000 prêts hypothécaires en 2002 et à 1,06 millions en 2007, l'année où le solde hypothécaire est égal à 100% du PIB ", plaider la AHE.
Le point tournant a été le remplacement d'intérêt fixe et variable dans l'augmentation de la durée de remboursement. Autour de l'année 2000, le taux variable a été pris sur les achats. Il est venu crédit pas cher. Qui pourrait résister à un taux de 3% par rapport à l'autre de plus de 6%? Pour le même prix payé le paiement de l'hypothèque est réduite d'environ 40%. Le résultat: les développements de logements ont été vendus seuls, le rythme des ventes a grimpé et les prix ont augmenté promoteurs mois en mois. "Et à la surprise de tout le monde, un million ou deux pesetas par étage juste domeñaban l'élan de la demande», se souvient Ruiz Bartolomé. Il y avait un climat d'euphorie et le bâtiment est devenu le moteur de l'économie nationale.Arrive la spéculation
Avec les nouvelles facilités financières peuvent permettre au développeur d'acquérir des terres sans juste apport de fonds propres. Ainsi, "qui ne pouvaient acheter des terres pour 50 maisons, pourrait faire maintenant à 250. La capacité des joueurs réguliers du secteur de la production a quintuplé», explique García Montalvo. "Il augmente l'effet de levier à tous ceux qui participent au processus de construction. Avec des inefficacités dans les aspects de la gestion des terres et la spéculation de celui-ci, a créé la tempête parfaite », estime Gómez-Pintado.
En 2002, 800.000 prêts hypothécaires ont eu lieu en 2007 et plus d'un million ont été accordés
Cette tempête a été celui qui a entaché la coopérative. Dans les années quatre-vingt coopératives constituées à 80% de l'enveloppe. En 1985, 843,723 maisons ont été construites à travers 3.605 coopératives. Dans les dernières années une moyenne de 40.000 foyers par an disminuyéndose ce chiffre à 20.000 en raison de la bulle immobilière, qui a influencé négativement par la spéculation sur les prix des terrains et des coopératives de crédit serrées ont été promus ", dit Vazquez Alfonso Fraile, président de la coopératives de logement Confédération de l'Espagne (CONCOVI).
En 2006 étaient déjà de nombreux signes d'épuisement sur le marché. Selon Ruiz Bartolomé, des économistes, des banques, des promoteurs et des politiciens ont parlé de l'atterrissage en douceur, une période de l'atterrissage en douceur. Depuis 2002, la Banque d'Espagne a mis en garde au sujet de la surévaluation de logements, mais a parlé de "la résorption graduelle et ordonnée". Mais plus elle a donné plus de lui-même. En Juin 2007, les prix des logements ont atteint revenu brut du ménage 9.1 fois et l'effort annuel a dépassé 56% du chiffre d'affaires. Le coup final est venu à l'été 2007, quand la crise a éclaté prêts hypothécaires à risque américains (subprime). La fête était finie.
L'éclatement de la bulle commence en 2008, bien que les premiers signes apparaissent en 2006 avec la baisse des ventes. La baisse des prix est d'abord lente; après intense. Le déclassement jusqu'à aujourd'hui est de 30% à 45%. A partir de ce moment, attendre et de nombreuses voix qui parlent de la réadaptation comme l'avenir. "Réadaptation est présenté comme l'un des créneaux les plus saines", a déclaré ACR Group, société de construction, le développement et la réhabilitation. Fournit des données: en Espagne il ya un parc de plus de huit millions de bâtiments (plus de 25 millions de foyers); 21% ont plus de 50 ans et 60% sont d'avant 1980.
En 2014 les ventes de logements en hausse de 2,2% pour la première fois depuis 2010 et le prix de 1,8%, après six années de crise, selon l'INE. Qu'est-ce qu'il est arrivé après le lecteur le sait déjà.
0 件のコメント:
コメントを投稿